सुप्रीम कोर्ट: बेहतर कीमत के लिए सरकारी जमीन की नीलामी रद्द कर सकता है प्रशासन

सरकारी संपत्ति की बिक्री से संबंधित एक महत्वपूर्ण फैसले में, सुप्रीम कोर्ट ने कहा है कि किसी सरकारी अधिकारी को बेहतर बाजार मूल्य प्राप्त करने के लिए नीलामी पर फिर से विचार करने और उसे रद्द करने का पूरा अधिकार है। यह फैसला इस बात की पुष्टि करता है कि जब तक कोई कानूनी रूप से बाध्यकारी, अंतिम समझौता पूरी तरह से प्रभावी नहीं हो जाता, तब तक सरकारी एजेंसियां ​​सार्वजनिक धन की रक्षा करने की शक्ति रखती हैं।

यह फैसला जस्टिस पमिदिगंथम श्री नरसिम्हा और जस्टिस आलोक अरधे की पीठ ने सुनाया। शीर्ष अदालत ने पंजाब और हरियाणा हाई कोर्ट के उस फैसले को पलट दिया, जिसने पहले चंडीगढ़ प्रशासन को बेदी अस्पताल द्वारा नर्सिंग होम साइट के लिए लगाई गई बोली को रद्द करने से रोका था। यह फैसला इसलिए महत्वपूर्ण है क्योंकि यह स्पष्ट करता है कि किस बिंदु पर एक बोली लगाने वाले को सरकारी संपत्ति पर एक अपरिवर्तनीय कानूनी अधिकार प्राप्त होता है।

पृष्ठभूमि

मामला अगस्त 2022 में शुरू हुआ जब चंडीगढ़ प्रशासन ने वाणिज्यिक, आवासीय और नर्सिंग होम भूखंडों के लिए एक ई-नीलामी नोटिस प्रकाशित किया। इनमें चंडीगढ़ के सेक्टर 33C में स्थित दो आसन्न नर्सिंग होम भूखंड शामिल थे, जिन्हें साइट नंबर 3 और साइट नंबर 4 के नाम से जाना जाता है। प्रत्येक साइट का माप 744.44 वर्ग गज था और दोनों की आरक्षित मूल्य ₹6.91 करोड़ थी।

20 अक्टूबर 2022 को हुई नीलामी के दौरान, साइट नंबर 3 के लिए ₹18.25 करोड़ की उच्चतम बोली लगी। दूसरी ओर, बेदी अस्पताल ने ₹12.58 करोड़ की काफी कम बोली के साथ साइट नंबर 4 के लिए सबसे ऊंची बोली लगाई। अस्पताल ने तुरंत अपनी बोली राशि का 25 प्रतिशत 21 अक्टूबर को जमा किया, 28 अक्टूबर को बिक्री के समझौते (Agreement to Sell) पर हस्ताक्षर किए, और 16 नवंबर 2022 तक शेष 75 प्रतिशत राशि जमा कर दी।

पैसे जमा होने के बावजूद, चंडीगढ़ प्रशासन ने महसूस किया कि साइट नंबर 4 से आसन्न भूखंड की तुलना में लगभग ₹6 करोड़ कम मिले थे। 27 जनवरी 2023 को, एक आधिकारिक आवंटन पत्र जारी करने या विलेख (conveyance deed) निष्पादित करने से पहले, प्रशासन ने बोली अनुबंध और बिक्री के समझौते को रद्द कर दिया। उसने बेदी अस्पताल को पूरी राशि वापस कर दी और एक उच्च शुरुआती आरक्षित मूल्य के साथ नई नीलामी कराने का फैसला किया। हालांकि हाई कोर्ट ने इस रद्दीकरण को रद्द कर दिया था, मामला सुप्रीम कोर्ट पहुंचा, जहां बाद की नीलामी में ₹18.30 करोड़ तक की बोलियां देखी गईं।

कोर्ट ने क्या कहा

सुप्रीम कोर्ट ने फैसला सुनाया कि चंडीगढ़ प्रशासन ने नीलामी रद्द करते समय अपने कानूनी अधिकार के तहत काम किया। संबंधित चंडीगढ़ एस्टेट नियम, 2007 को देखते हुए, बेंच ने बताया कि नियमों के तहत निविदा जारी करने वाले प्राधिकारी को राज्य के राजस्व को अधिकतम करने के लिए आवंटन पत्र जारी करने से पहले प्रक्रिया से हटने की अनुमति थी।

बेंच ने कहा कि केवल सबसे ऊंची बोली लगाने वाले घोषित होने से सार्वजनिक भूमि पर पूर्ण अधिकार नहीं मिल जाता। अदालत ने कहा कि रियल एस्टेट बाजार के रुझानों का मूल्यांकन करना और सार्वजनिक खजाने को नुकसान से बचाना एक अधूरी लेनदेन को वापस लेने के पूरी तरह से वैध कारण हैं।

“चूंकि आवंटन पत्र जारी नहीं किया गया था और कोई संबंधित विलेख निष्पादित नहीं किया गया था, इसलिए चंडीगढ़ प्रशासन अपने रद्द करने के अधिकार का प्रयोग करने का हकदार है।”

न्यायाधीशों ने यह भी नोट किया कि बेदी अस्पताल ने पड़ोसी साइट के बोली लगाने वाले द्वारा दी गई कीमत से मिलान करने की पेशकश की थी। हालांकि, बेंच ने किसी भी पक्ष को सीधे जमीन आवंटित करने से इनकार कर दिया और नियमों के पूर्ण अनुपालन में तीन महीने के भीतर एक नई ई-नीलामी आयोजित करने का आदेश दिया।

कानून आसान भाषा में

जब सरकार सार्वजनिक नीलामी के माध्यम से भूमि या संपत्ति बेचती है, तो वह सार्वजनिक संपत्ति के ट्रस्टी के रूप में कार्य करती है। नीलामी का उपयोग करने का उद्देश्य न केवल आवेदकों के साथ निष्पक्ष होना है, बल्कि यह सुनिश्चित करना भी है कि सरकार को सार्वजनिक संसाधनों के लिए वास्तविक और अधिकतम मूल्य मिले।

संपत्ति और अनुबंध के सिद्धांतों के तहत, नीलामी में भाग लेना और सबसे ऊंची बोली लगाना लेनदेन का केवल एक कदम है। जब तक आवंटन पत्र जारी करने और अंतिम विलेख पर हस्ताक्षर करने जैसे आवश्यक औपचारिक कदम नहीं उठाए जाते, तब तक कोई पूर्ण हस्तांतरण नहीं होता। चूंकि अनुबंध औपचारिक रूप से अंतिम रूप नहीं दिया गया था, इसलिए प्रशासन के पास पीछे हटने, पैसे वापस करने और सार्वजनिक राजस्व की रक्षा करने का कानूनी अधिकार बना रहा।

आम लोगों पर असर

इस फैसले का करदाताओं और सार्वजनिक वित्त पर सीधा सकारात्मक प्रभाव पड़ता है। जब सरकारी निकाय सार्वजनिक भूमि के लिए उच्चतम संभव बाजार मूल्य सुरक्षित करते हैं, तो नागरिक विकास, बुनियादी ढांचे और सामाजिक कल्याण कार्यक्रमों के लिए अधिक धन उपलब्ध हो जाता है।

व्यावसायिक बोली लगाने वालों, ठेकेदारों और संपत्ति खरीदारों के लिए, यह फैसला सार्वजनिक निविदाओं के संबंध में महत्वपूर्ण स्पष्टता प्रदान करता है। बोली जीतना और धन जमा करना तुरंत यह मतलब नहीं है कि संपत्ति आपकी हो गई है। बोली लगाने वालों को यह समझना चाहिए कि जब तक सभी औपचारिक हस्तांतरण दस्तावेज पूरे नहीं हो जाते, तब तक सार्वजनिक अधिकारियों के पास प्रक्रिया को रद्द करने की शक्ति होती है यदि अंतिम मूल्य बाजार की वास्तविकताओं से काफी कम हो।

ऐसी स्थिति में क्या करें

• किसी भी सार्वजनिक भूमि की बिक्री में भाग लेने से पहले सभी निविदा दस्तावेजों, नीलामी नियमों और संबंधित राज्य विनियमों को अच्छी तरह से पढ़ें।
• सभी नीलामी रसीदों, बैंक हस्तांतरण प्रमाणों और प्राधिकरण के साथ आधिकारिक पत्राचार का सावधानीपूर्वक रिकॉर्ड रखें।
• यदि कोई सरकारी प्राधिकरण किसी नीलामी प्रक्रिया को बदलता है, रोकता है, या रद्द करता है जिसमें आपने पैसा जमा किया है, तो तुरंत कार्रवाई करें।
• यह समझने के लिए कि क्या आपका लेनदेन कानूनी रूप से अंतिम हो गया है, एक अनुभवी संपत्ति और अनुबंध वकील से सलाह लें।
• धनवापसी से संबंधित शर्तों की जांच करें ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि यदि नीलामी रद्द कर दी जाती है तो प्राधिकरण आपकी बयाना राशि या बोली जमा राशि को तुरंत वापस कर देता है।